Chroniques Radios

L’été sur le marché immobilier

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on marque officiellement le premier jour de l’été, avec une chronique discutant de l’impact de cette saison de l’année sur le marché immobilier au Québec.

Dès février, mars et avril, on note une augmentation des clients, ces derniers se préparant à déménager à la fin juin ou au 1er juillet. En période estivale, ce bassin d’acheteurs se réduit mais l’ensemble d’entre eux a des intentions sérieuses et des objectifs précis. Pour ceux qui n’ont pas encore trouvé la perle rare, l’été est la saison idéale pour visiter des propriétés à leur meilleur, avec des terrasses aménagées, des jardins entretenus et des balcons reposants. On dit aussi que c’est une excellente période pour négocier puisque chaque acteur de la transaction est plus détendu et reposé.

La clientèle
Globalement deux sortes de clientèles se distinguent sur le marché à cette période de l’année.
D’une part, une clientèle européenne se déplaçant à Montréal pour acheter. Ils viennent en couple ou en famille pour s’établir ou alors veulent acquérir une propriété pour loger leurs enfants aux études. Dans le premier cas, ces acheteurs européens vont s’orienter vers des propriétés dispendieuses sur Le Plateau ou dans Ville-Marie. Dans le deuxième cas, ils sont plutôt à la recherche d’appartements petits et bons marché.

La seconde catégorie de clients d’été regroupe les personnes qui ont tenté de vendre leur propriété par elles-mêmes tout le printemps mais qui n’y sont pas parvenues. Ces vendeurs se tournent alors vers les courtiers immobiliers pour un coup de pouce.

Malgré quelques légères tendances, le marché immobilier s’étend plutôt sur les 12 mois de l’année plutôt que d’être simplement condensé sur certaines saisons.

  
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Sur quoi investir pour mieux vendre sa propriété?

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on s’appuie sur l’article Rénover pour mieux vendre: où investir… et où ne pas le faire pour savoir détecter les projets de rénovation avantageux pour un vendeur.

 

L’agrandissement
Le retour sur investissement dans des travaux d’agrandissement d’une propriété n’est pas toujours garanti et dépend de bien des facteurs. L’agrandissement d’une maison en banlieue par exemple est déconseillée en raison des standards des maisons environnantes. Si vous entamez des transformations, votre propriété ne correspondra plus aux mêmes superficies que celles autour de vous et vous risqueriez de perdre de la plus-value sur votre investissement.
En revanche, dans certains quartiers de Montréal comme Ahuntsic, la demande est élevée et l’argent dépensé dans de tels travaux sera assurément récupéré.


Le sous-sol
Alors que beaucoup croient qu’un sous-sol non aménagé est un moyen pour les futurs propriétaires de l’accommoder à leur goût, il est fortement conseillé d’effectuer les travaux avant la vente. Les jeunes familles qui achètent leur première maison n’ont en effet pas les fonds nécessaires pour entamer de telles rénovations.

Les couvre-planchers
Il faut garder en tête que la maison et sa décoration intérieure sont des phénomènes de mode. Remplacer des matériaux démodés par des plus récents, sans pour autant dépenser excessivement, jouera en faveur du vendeur. De telles transformations garantissent de récupérer le montant investi.

Piscines et aménagements paysagers
Si vous décidez de vous lancer dans la construction d’une piscine creusée, sachez que le retour sur investissement ne sera jamais total. Les travaux d’installation d’une piscine creusée sont estimés à 50 000$ alors qu’elle vous rapportera entre 10 000 et 15 000$ seulement. Bien que le luxe et les moments de bonheur apportés par une piscine creusée ne soient pas quantifiables, pensez aux attentes des potentiels futurs acheteurs et à leur vision du luxe!

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L’achat d’une propriété, un investissement sur le long terme

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on éclaircit un sujet qui fait couler beaucoup d’encre, le profit sur la revente de condos. À l’origine de cette discussion, un article paru dans La Presse intitulé “Un condo sur trois vendu à perte”. Basé sur des statistiques de la firme JLR, certains propos doivent être nuancés.


La transition de marché

Le marché immobilier autrefois très au ralenti est passé d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs. La profusion de condos dans les quartiers centraux de Montréal est la réponse à ce marché grandissant d’acheteurs.
Délais entre achat et revente
Les analyses de la firme JLR avancent que 33% des condos achetés en 2012 et 2013 et revendus avant le 31 décembre 2015 sont mis en vente au prix égal ou inférieur au prix d’origine. Il faut interpréter ses valeurs au niveau du micro marché immobilier, c’est-à-dire prendre en considération les frais inhérents à la revente. En effet, une période de 2 ans entre l’achat et la revente est trop courte pour bénéficier d’un retour sur son investissement. Habituellement pour espérer un profit, il faut compter un minimum de 5 ans d’intervalle.

Au moment de la revente d’une propriété, des frais de notaire, de taxe de bienvenue, de courtage, des droits de mutations, sont indéniablement associés. Ensemble, ils représentent une dépense de presque 20 000$. Or, pour ne pas faire de perte en revendant sa maison seulement 2 ans après son achat, il aurait fallu que le marché augmente de 3,5% par année, soit une augmentation totale de 7% sur 2 ans pour un bénéfice de 22 000$. Les frais inhérents à la revente auraient été comblés et il n’y aurait pas eu de perte.

Il faut concevoir l’investissement dans une propriété comme l’adoption d’un animal. Quand on s’engage, c’est pour du long terme! Il est utopique de penser faire de l’argent à court terme en investissant dans l’immobilier. L’achat d’une maison n’est pas une formule magique et ne rapportera pas nécessairement des profits rapides.
Investir dans des triplex et duplex par exemple, se prouvera intéressant au bout d’une vingtaine d’années, lorsque les dettes seront réglées et les revenus générés.
Autrement dit, l’achat d’un condo n’est jamais tout blanc ou tout noir. Il faut du temps et de l’effort avant de pouvoir profiter de son placement!

 

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4 astuces pour acheter sa propriété en toute sécurité


Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on s’inspire de l’article de Ghislain Larochelle 4 trucs pour ne pas se faire avoir à l’achat paru dans le Journal de Montréal pour faire le point sur quatre étapes cruciales à suivre avant de procéder à un achat immobilier. En effet, si une transaction immobilière est bien conseillée, acheteurs et vendeurs ont peu de risque de se faire avoir. Écoutez votre courtier, suivez ces étapes et tout se déroulera dans les meilleures conditions! 

1.L’importance du rapport d’inspection
Que la propriété soit récente, neuve ou plus ancienne, engager un inspecteur et effectuer un rapport est obligatoire. Il est impossible d’utiliser un rapport antérieur et surtout, il ne faut pas prendre pour acquis qu’une construction neuve ou récente est nécessairement bien faite!

2.La déclaration du vendeur
Depuis 2012, la déclaration du vendeur est obligatoire. Il s’agit d’un formulaire de questions concernant la propriété. Il protége les acheteurs des éventuels vices cachés et défend les vendeurs de potentiels recours de la part de l’acheteur. Plus l’acheteur aura d’informations sur le logement, plus son choix sera effectué en connaissance de cause.

3.Magasiner ses assurances
Les assurances varient d’un propriétaire à l’autre. Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de les magasiner à l’avance. Particulièrement si votre propriété se situe dans les quartiers centraux de Montréal, où des détails d’aménagement tels que des hangars n’entrent pas dans les clauses d’assurance de certaines compagnies.  

4.Les fiches techniques
Descriptif complet d’une propriété, la fiche technique vous est remise par votre courtier. Entre autres, elle renseigne sur la superficie du logement, son année de construction, le montant des taxes municipales qui s’appliquent ou encore les rénovations antérieures. Centris autorise désormais à consulter l’historique de ces fiches, y compris les données relatives à une première vente.

Gardez ces précautions en tête avant votre achat et cette lourde transaction deviendra bien plus légère!

 

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Les bonnes pratiques pour réduire les allergies à la maison

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on fait le point sur les bons gestes à adopter au quotidien à l’intérieur et à l’extérieur des maisons pour réduire l’impact des allergies.

Une bonne aération
Une pratique, qui devrait être un réflexe dans chaque maison, est de s’assurer de la bonne circulation d’air dans les pièces à risque telles que la salle de bain et la cuisine. Pour la salle de bain, vous aurez besoin d’un échangeur d’air efficace qui évacuera facilement l’humidité. Dans la cuisine, au minimum une hotte aspirante sera nécessaire pour faire circuler vers l’extérieur les graisses de cuisson.
Une bonne ventilation se combine à un dépoussiérage assidu. Passer régulièrement l’aspirateur, nettoyer les endroits oubliés tels que les hauts des portes et laver les draps plus souvent réduirait effectivement les allergies aux acariens.

Le greenwashing ou écoblanchiment
Les substances nocives dans les produits ménagers sont de plus en plus courantes. La dernière chose que l’on souhaite serait de mettre sa santé en danger en faisant son lavage! Il est donc conseillé d’utiliser autant que possible des produits sans parfum dont l’efficacité nettoyante est équivalente aux produits qui en contiennent.

Le Colloque Maisons Saines d’ÉcoHabitation
Événement annuel accès autour de la santé à la maison, le colloque Ma Maison en Santé d’ÉcoHabitation regorge de solutions simples et abordables pour prendre soin de soi, chez soi! Parmi les nombreux conseils à retenir, laisser les chaussures dans l’entrée ou dans un endroit clos plutôt que de les éparpiller partout dans la maison est préférable puisque nos souliers transportent avec eux pesticides et autres éléments néfastes de l’extérieur.

L’aide des plantes
Bien que les effets positifs des plantes ne soient plus à démontrer, un groupe de chercheurs de l’Université Harvard y a consacré une étude sur la place des plantes dans vos habitudes de vie. Le résultat met en évidence l’impact bénéfique des plantes dans notre quotidien en démontrant que les femmes résidant à moins de 250 mètres d’une zone de végétation ont une durée de vie plus longue que celles non exposées.
Les vertus des plantes sont aussi percevables dans les maisons, si vous décorez votre intérieur de verdure contribuant à purifier l’air. Les plantes araignées par exemple, filtrent de nombreuses impuretés.
L’aloès vera, très à la mode dans les épiceries, absorbe le formaldéhyde purifiant ainsi l’air et est également reconnue pour arrêter les ondes électromagnétiques.
Entourez-vous donc de végétation même dans votre propriété et vous verrez votre environnement moins pollué, le bruit atténué.

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Les éléments qui ajoutent de la valeur à votre propriété

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on s’arrête sur quelques critères d’achat typiques des quartiers centraux de Montréal: les conditions de l’environnement urbain qui ajoutent de la valeur à une propriété ou au contraire, peuvent lui nuire.

Les valeurs ajoutées
L’orientation Ouest versus Est d’une propriété est l’un des critères les plus souvent mentionnés par les clients. Pour certains acheteurs, avoir une cour côté soleil est un requis indispensable. Même si il est difficile d’affirmer qu’une propriété prend de la valeur parce qu’elle est orientée vers l’ouest, cette condition semble être de plus en plus demandée par les acheteurs. De ce fait, la côte de popularité d’une habitation non exposée au soleil se verra diminuer.

La proximité avec une station de métro
Spécificité absolue pour certains, la proximité avec une bouche de métro peut également devenir un critère de sélection délicat. Les clients peuvent exiger être proche d’un métro mais trop proche non plus. Il a été estimé que les propriétés situées à moins de 100 mètres d’une entrée de métro perdent de la valeur en raison du bruit et de l’achalandage généré. Au contraire, les habitations réparties sur un périmètre de 400 mètres autour de la station sont idéalement localisées, donc plus dispendieuses.
La même sélection s’applique pour les écoles. Les futurs propriétaires voudront se trouver près de bonnes écoles, mais pas n’importe lesquelles et pas trop près non plus!

Les pistes cyclables et parcs
La facilité d’accès à une piste cyclable et à un parc est un critère décisif et vient ajouter de la valeur à une propriété. Les personnes à la recherche d’une propriété dans les quartiers centraux de Montréal ont un mode de vie très urbain. La propriété de leur choix doit satisfaire ce style de vie.

Facteur négatif
Un élément pouvant paraître anodin mais qui a pourtant toute son importance est la négligence du rangement dans la propriété. Un désordre généralisé ne doit pas être sous-estimé puisque le prix de la propriété peut être négocié, concluant parfois à un prix moindre! Dans ce genre de situations, le rôle du courtier est de montrer aux potentiels acheteurs ce qui est masqué par cette désorganisation, de leur faire voir les côtés positifs de la propriété.
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Accession à la propriété, quelles sont les aides à disposition?

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on élucide les possibilités pour faciliter les jeunes à accéder à leur première propriété. À l’occasion du Sommet de la construction organisé par l’Association des professionnels de la Construction et de l’Habitation du Québec (APCHQ), s’est tenue une discussion autour du faible taux de propriété au Québec. Dans son article “Les premiers acheteurs peinent à amasser la mise de fonds” paru dans La Presse, André Dubuc revient sur cette problématique.

 

Alors que 60% des jeunes de la génération Y souhaitent acquérir une propriété, plus de 24% des 18-34 ans considèrent la mise de fonds comme un frein à cette accession. Cet obstacle est d’autant plus problématique avec l’augmentation des prix de l’immobilier, puisque la mise de fonds est basée sur la valeur de la propriété.
Rappelons que la mise de fonds représente le montant cash exigé et équivalent à 20% de la valeur totale de l’habitation désirée, que le futur propriétaire doit fournir par avance. Le 80% restant pouvant être emprunté à la banque.
Il y a quelques années, il fallait 4 ans pour constituer le fameux acompte requis. Aujourd’hui, ce délais a doublé. Pour épauler les premiers acheteurs, plusieurs solutions sont envisageables.

 

L’aide des assurances
Des organismes tels que la Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement (SCHL) ou des compagnies privées telles que Genworth Canada, permettent aux acheteurs d’acquérir une propriété avec seulement 5% de mise de fonds.

 

Le Régime d’Accession à la Propriété
Mis de l’avant il y a 30 ans, le principe du RAP est d’utiliser l’argent cotisé dans un REER pour rassembler la somme nécessaire à une mise de fonds.
Le prêt RAP
Si vous n’avez pas de REER, le prêt RAP s’applique à votre situation. Il permet d’emprunter à la banque le montant dont vous avez besoin, de le déposer dans un REER pendant 3 mois puis rembourser ce prêt non imposable pendant 15 ans grâce aux économies d’impôt.

Les condos de Mont-Joli
Les constructions de copropriétés condos Mont-Joli à Montréal-Nord sont une autre solution pour faciliter l’accès à la propriété. Le promoteur et architecte du projet, Mr L’Espérance offre en effet un programme Accès propriété assouplissant la mise de fonds. En plus de réduire la mise de fonds à 5%, les habitations sont abordables, allant de 130 000 à 240 000$. Ce montant est remboursable au moment de la revente, à son refinancement ou à la fin de l’amortissement de l’hypothèque.
Le même type de programme est adopté par la Société d’Habitation et de Développement de Montréal (SHDM) qui exige une mise de fonds de 1 000$, remboursable par la suite suivant les mêmes critères.

 

L’aide financière des parents
Les parents baby-boomers d’aujourd’hui sont libres d’hypothèque et peuvent fournir une aide financière à leurs enfants. Cette solution peut être gênante à demander mais elle permettrait à certains de devenir propriétaire immédiatement.
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Le point sur le marché immobilier à Montréal: investisseurs étrangers et surenchère


Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on fait le point sur deux sujets. Première, la situation annoncée par certains journaux selon laquelle jusqu’à 80% des condos neufs au centre-ville de Montréal sont achetés par de riches investisseurs Chinois. Deuxièmement, le rebondissement des surenchères à Montréal, particulièrement dans les quartiers de Verdun et Rosemont/La Petite-Patrie.

 

1er sujet: Les investisseurs étrangers

Cela fait partie des stratégies du gouvernement du Canada et du Québec d’envoyer des délégations en Chine pour faire la promotion de l’économie locale. Le but étant d’attirer des investisseurs extérieurs et les inciter à faire des affaires sur le sol Canadien.

Des précautions sont toutefois à prendre quant aux chiffres avancés dans les médias. Après discussion avec Mathieu Collette, directeur principal de la division résidentielle du groupe Altus, (société de services-conseils aidant les promoteurs à faire des études de marche) c’est en réalité moins de 5% du volume des ventes qui sont réalisés avec des investisseurs étrangers.

À titre d’exemple, en 2012 chez Via Capitale du Mont-Royal, 2,6% des ventes étaient faites par des investisseurs non Canadiens. Cette portion a grimpé à 5% en 2013 puis à 7% en 2014.

De plus, cette tendance à investir dans l’immobilier n’est pas propre aux Chinois ou au Canada. Les pays du B.R.I.C (Brésil, Russie, Inde et Chine) font eux aussi leur entrée sur le marché capitaliste. Ils et investissent au Canada et partout ailleurs dans le monde!

Au Québec, 80 000 personnes sont d’origine chinoise. Répartie sur tout le territoire Canadien, cette importante part de marché représente 1,2 millions. Cependant, il faut rester attentif et se méfier de la façon dont les recherches menant à ces statistiques ont été faites. La meilleure chose à faire pour le moment serait de surveiller les marché, suivre qui achète et en quelle quantité.

 

2ème sujet: La surenchère rebondit à Montréal

Tandis que le marché de la revente des condos est plutôt calme, équilibré et favorable aux acheteurs, le marché de vendeurs de plex a lui bondi. Ce basculement a même abouti à un phénomène de surenchère dans certains quartiers de la métropole.

Les deux arrondissements les plus affectés sont Verdun et Rosemont/La Petite-Patrie. Selon les données du réseau MLS, depuis le 1er février de cette année et jusqu’à la mi-avril, 32% des plex à vendre dans Verdun ont été en surenchère. C’est-à-dire que pour 32 propriétés sur 100, plus d’un acheteur a soumis une promesse d’achat. Dans Rosemont/La Petite-Patrie cette proportion est de 29%.

Ces offres d’achat multiples s’expliquent par les prix raisonnables et la qualité de vie intéressante proposée dans ces quartiers.

 

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Ville versus banlieue, une question de temps et d’argent

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on revient sur la fameuse opposition qui divise les acheteurs: la banlieue versus la ville. Dans l’article Bye-bye banlieue paru dans Les Affaires, le chroniqueur Olivier Schmouker se penche sur une étude américaine annonçant la tendance des jeunes familles à rester en ville. Elle met en évidence les facteurs à l’origine de cette inversion des flux, facteurs qui peuvent être transposés à la métropole Montréalaise.

 

L’étude

Des chercheuses se sont intéressées à 27 métropoles états-uniennes et en on conclu que la génération des milléniaux, à savoir les 18-36 ans, veut rester vivre en milieu urbain. Pourquoi? Leur choix est motivé par le temps, l’argent et le bonheur.

Le temps est un facteur qui revient souvent et à juste titre. Entre 1980 et 2010, le temps passé dans les transports a augmenté d’environ 20% en Amérique du Nord.

La cause financière, étroitement liée aux moments gaspillés dans les transports, est une autre raison incitant la nouvelle génération à acheter en ville. Les pertes d’argent pour se rendre ou rentrer de son lieu de travail aux heures de pointe sont estimées à 121 milliards de dollars américains. Ce montant évalue le temps et l’essence dépensés dans les bouchons automobiles.

Le dernier argument avancé est une combinaison des motifs soutenus précédemment. Il semblerait que le temps perdu à transiter entre son lieu de travail et son domicile occasionne une diminution considérable de la joie de vivre. Témoins de ce mal-être, les enfants des personnes concernées l’ont associé à l’éloignement et au temps passé dans les transports. En résulte quelques années plus tard une volonté ferme de s’établir en ville plutôt qu’en banlieue. 

    

À Montréal

La tendance observée dans cette étude américaine est sensiblement la même chez les jeunes acheteurs de Montréal. Ils sont de plus en plus nombreux à vouloir faire leur vie dans les quartiers centraux de la métropole. D’où la profusion de nouveaux condos dans le centre-ville, répondant finalement à une demande de plus en plus accrue.
Mis à part un quotidien plus économique et moins épuisant, cette tendance immobilière urbaine permettrait une réduction du nombre de voitures. En 2007 aux États-Unis, 73% des américains possédaient une voiture, ils n’étaient plus que 66% en 2011.
Comme quoi, dire au revoir à la banlieue peut avoir du positif, même pour la planète!

 

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Être courtier immobilier au Québec, en France ou aux États-Unis, quelles différences?

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on fait le parallèle entre être courtier immobilier au Québec, en France ou aux États-Unis. Parmi les 58 courtiers immobiliers de Via Capitale du Mont-Royal, Sylvie Rovida a été agente immobilière en France et a consacré sur son blogue, un article dédié aux différences entre la France et le Québec en terme de transactions immobilières.  


Le système de courtage immobilier en France

En terme de transactions immobilières, le fonctionnement de la France diffère beaucoup de celui du Québec. La belle province est une société distincte au niveau du courtage immobilier. Son pilier repose sur le principe de la collaboration et du MLS (Multiple Listing Service). La collaboration sous-entend que les acheteurs comme les vendeurs peuvent choisir leurs courtiers. Le “Multiple Listing Service” prévoit lui que la propriété à vendre est annoncée sous un seul et unique prix.

En France au contraire, pour vendre une propriété, il faut contacter au moins 4, parfois plus, d’agences immobilières. À la différence du Québec, le contrat de courtage est non exclusif, c’est-à-dire que plusieurs prix peuvent être associés à la même propriété. Cette propriété peut aussi être présente sur plusieurs sites à la fois. Autrement dit, en France un acheteur ou vendeur choisit un courtier qui a accès à toutes les agences, tandis qu’au Québec, chacun peut accéder librement à la banque MLS via le site Centris. Sont regroupés sur cette plateforme toutes les propriétés de toutes les agences au Québec. Chacune d’entre elles ayant fait l’objet de vérifications de la part des courtiers pour s’assurer de l’exactitude des renseignements fournis.


Le fonctionnement aux États-Unis

Aux États-Unis comme au Canada, les régulateurs sont provinciaux. Il y a donc autant de lois réglementant les transactions immobilières qu’il y a d’états ou de provinces. Dans certains états, il est interdit de représenter à la fois un vendeur et un acheteur, d’où la présence de compagnies de courtage immobilier spécialisées. Si leurs services s’adressent aux acheteurs, alors aucune commercialisation de propriétés n’est possible. Ces courtiers immobiliers sont appelés, des “Buyers Agent”. Ils travaillent uniquement avec des acheteurs, toujours sur le même principe de collaboration et de MLS.

Au Québec, dans une même agence les courtiers peuvent représenter au besoin, l’acheteur ou le vendeur. Ils exercent leurs fonctions selon un code déontologique du courtier immobilier équivalent aux “Buyers Agent”. Seulement ici, les courtiers sont dits “inscripteurs” lorsqu’ils défendent les intérêts des vendeurs ou “collaborateurs” si ils sont du côté des acheteurs.

 

Comparativement à la France ou aux États-Unis, les acteurs de transactions immobilières au Québec sont mieux représentés et mieux protégés. Pour une transaction de cette importance, il est alors conseillé de recourir aux services d’un professionnel redevable. Éloignez-vous des compagnies proclamant donner un coaching immobilier, car elles ne sont pas régies par des lois comme le sont les agences immobilières, et votre transaction se déroulera alors dans les meilleures conditions!
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