Voici quelques faits qui ont attiré notre attention cette semaine:

Article paru dans Le Devoir, sur les différentes options pour vendre sa maison:

Un vendeur qui a vendu sans courtier et que ne répéterait pas son expérience:

Vendre sa propriété: les outils des lecteurs
Claude Chiasson 10 mars 2012 Actualités économiques Le Devoir
Pour la présente chronique, je laisse la parole à nos lecteurs qui ont accepté de nous faire part de leur expérience concernant la vente de leur propriété, cela en marge de la chronique de la semaine dernière intitulée «Des outils pour vendre sa propriété à moindre coût». Notez que je n’ai pas pu présenter toutes les interventions, faute d’espace.

Je viens de vendre mon condo à Chicoutimi avec Du Proprio, il y a tout juste une semaine, après l’avoir mis en vente en octobre dernier. L’idée initiale, en faisant affaire avec Du P., était bien sûr d’économiser les coûts de la commission d’un agent. Ce qui, en définitive, a été fait. Mais à quel prix?

Le temps, l’énergie, le stress, la gestion des visites, la négociation, la vente, la paperasse légale… ni ma conjointe ni moi n’étions conscients de ce que cette décision allait nous demander. Aujourd’hui, je magasine une nouvelle résidence à Montréal et j’ai fait appel à un courtier. Il prend rendez-vous pour les visites, m’accompagne pour chacune d’elles, pose les bonnes questions aux vendeurs et s’occupera de la négociation (gros point, car ce n’est pas ma tasse de thé). Et lorsque viendra le temps de revendre, il est clair que je le rappellerai, quitte à payer 5 à 7 % de commission.

En soit, Du P. a fait ce pour quoi j’ai payé: prendre des photos (meilleures que celles de beaucoup d’agents, d’ailleurs), mettre l’annonce en ligne, faire paraître les annonces dans les quotidiens et fournir le guide de l’ABC du vendeur ainsi que des formulaires à remplir d’offre d’achat. Beau petit «package» pour 900 $. Après coup, est-ce que tout ça vaut 900 $? J’en doute, mais je reconnais ne pas avoir utilisé la totalité des services offerts.

L’autre aspect souvent négligé, je crois, est la retombée légale d’une vente et ses possibles conséquences négatives si ce n’est pas bien fait. En magasinant cette semaine, je visite (avec mon courtier) un condo vendu par Du Proprio. Sur la fiche, il est indiqué que la superficie habitable est de 1266 pieds carrés. Quelle surprise! En arrivant sur place, à l’oeil, il est évident que l’aire indiquée n’est pas juste, c’est beaucoup plus petit. Mon courtier demande à voir le registre foncier, pour découvrir que l’aire BRUTE est de 1266 pieds carrés, l’aire NETTE (habitable) étant de 1083 pieds carrés, soit 18 % d’écart. Il prend la peine d’expliquer à la dame que cette simple erreur pourrait lui coûter cher. Si, par exemple, j’avais décidé d’acheter le condo sans me rendre compte de l’erreur, le notaire m’aurait probablement avisé de la chose au moment de signer et j’aurais eu le droit de demander une substantielle réduction de prix, et ce, malgré l’offre d’achat signée en bonne et due forme. En clair, une simple erreur de profane peut entraîner de fâcheuses, voire coûteuses, conséquences pour le vendeur. Autre exemple, dans un autre condo, la fiche Du P. indique que les planchers sont en bois d’ingénierie. Surprise! Il s’agit de planchers flottants. Pas du tout le même look ni le même prix. Pour moi, c’est un argument de négociation fort, mais pour le vendeur, c’est une erreur coûteuse. Je suis presque certain qu’il l’a faite de bonne foi; j’ai visité deux condos bâtis par le même développeur et les deux vendeurs ont fait la même erreur. Ils ont été mal informés au moment de leur achat et ne se sont pas renseignés. La différence est pourtant évidente si on sait quoi regarder.

L’autre chose, c’est le prix de mise en vente. Combien vaut ma propriété sur le marché? Quel serait le bon prix à demander? Il est possible de faire appel à un évaluateur. Mais un courtier le fait d’entrée de jeu, est formé pour ça, et dispose d’une panoplie d’outils pour arriver au juste prix. Les prix de vente sont souvent mal évalués par le vendeur et Du P. ne peut pas fournir d’aide puisque, légalement, il n’est pas autorisé à le faire. Un prix trop élevé nuit à la vente et un prix trop faible fait perdre de l’argent au vendeur.

Finalement, oui, un courtier coûte cher. Parfois trop cher. Mais il prend la responsabilité d’une vente bien faite, bien négociée et bien ficelée. Il faut, par contre, trouver un courtier compétent, de confiance, et c’est sûrement le point le plus compliqué. J’ai fait affaire une fois avec Du P., je suis heureux d’avoir tenté l’expérience, mais je ne recommencerais pas.

F. F.

Toujours dans cet article un notaire anonyme qui traite les courtiers immobiliers avec peu d’égards…Et la réponse de Me Geneviève Guérin, notaire, à cette sortie, suivi de la réponse de Jocelyn Vaillant.

Bonjour!

C’est avec stupéfaction que je lis dans votre chronique de ce matin que le courtier peut faire éviter des erreurs dans les actes notariés par sa supervision! C’est là bien méconnaître la réalité et les qualifications de chacun. Le courtier obtient sa licence après quelques semaines de formation n’incluant que quelques heures de droit immobilier. Pour nous, notaires, ils ne sont que des maux imposés par le marché, dont nous devons subir la présence trop souvent dérangeante lors des séances de signature (encore hier dussé-je en rappeler deux à l’ordre qui jacassaient dans le dos de leurs clients pendant mes explications d’ordre juridique) et dont le contenu des offres d’achat laissent à désirer, légalement. Leur verser 25 000 $ pour cela? Sept clients sur dix nous font part de leur insatisfaction en privé… Vous donnez un rôle et une importance erronés à ces parasites du système. Les notaires mettent quatre ans et huit mois de stage pour obtenir leur droit de pratique et sont régis par le code des professions.

Un notaire

La réponse de Me Geneviève Guérin:

Monsieur Claude Chiasson
Le Devoir
Objet: chronique du samedi 10 mars 2012/lettre signée un notaire

J’ai été extrêmement étonnée de lire ces lettres qui n’étaient pas signées. Je ne crois pas que ce soit la politique de votre journal….

Que de suffisance et de mépris dans celle signée un notaire.

Depuis 30 ans, j’ai côtoyé des centaines de courtiers immobiliers et aucun d’eux n’ a jamais prétendu faire mon travail. Par ailleurs je serais bien incapable de faire le leur.

Les courtiers immobiliers sont ceux qui accompagnent dans une démarche qui n’est pas toujours simple et facile et nombre de mes clients les apprécient et le manifestent. Et mon expérience est que le contenu des offres rédigées par les vendeurs et/ou acheteurs laisse bien plus a désirer que le contenu des offres rédigée par les courtiers.

Finalement le travail bien fait ne se mesure pas aux années d’étude..

Respectueusement

Geneviève Guerin, notaire

Et celle de Jocelyn Vaillant courtier immobilier:

Dans ma chronique précédente, j’ai laissé la parole aux lecteurs pour qu’ils puissent relater leur expérience lors de la vente de leur propriété. Plusieurs ont plaidé pour le précieux soutien qu’apporte un agent immobilier, d’autres ont dit priser les services aidant les propriétaires à vendre eux-mêmes leur propriété. Parmi les lettres présentées, l’une provenant d’un notaire s’est avérée assez cinglante envers la profession d’agent immobilier. Aussi je prends la liberté de reproduire ci-dessous la lettre d’un agent immobilier qui donne la réplique à ce notaire. Veuillez noter que, dans le cadre de la chronique, je me fais un devoir de conserver l’anonymat des lecteurs en ne publiant que leurs initiales ou en les présentant sous un titre général tel que «un lecteur», ou «un notaire» dans le cas qui nous préoccupe ici.

Monsieur Chiasson,

Je suis très étonné qu’un journal sérieux comme Le Devoir cite l’opinion signée seulement par le titre «Notaire». N’importe qui peut se cacher derrière un titre. Je suis courtier immobilier et j’ai rencontré pas loin d’une cinquantaine de notaires dans ma pratique. Ce que j’entends plutôt, c’est que les honoraires doublent, voire triplent lorsqu’il n’y a pas de courtier dans une transaction. J’entends beaucoup d’histoires, comme des erreurs graves dans les promesses d’achat. Le notaire instrumente un acte de vente et vérifie l’exactitude des titres de propriété. La rédaction de la promesse d’achat lie aussi la condition de la propriété au prix de vente de la propriété. Cela est un travail très important en soi. Cela implique la visite de la propriété et la comparaison avec d’autres propriétés. L’évaluateur peut bien sûr donner son opinion sur la valeur marchande. Il visite la propriété à évaluer et en compare le prix vendu avec des comparables. Dans cet exercice, il ne rencontre jamais les acheteurs des propriétés. Qui croyez-vous visite les propriétés avec des acheteurs et est en mesure de comprendre la valeur subjective que donne une personne ou une autre à une même propriété? Lorsqu’une propriété se vend rapidement, c’est que le courtier connaît bien son marché et qu’un autre courtier est souvent arrivé avec son client-acheteur. Cet autre courtier travaillait probablement depuis des mois avec ce client qui a vu plusieurs autres propriétés qui ne lui convenaient pas. Entre l’évaluation d’une propriété et la signature de l’acte de vente chez le notaire, il y a une chaîne de situations et de possibilités nécessitant l’expérience sur le terrain. Le travail du courtier est aussi beaucoup cela. Épargner la rétribution du courtier, c’est vite dit dans une publicité, mais ce n’est pas aussi évident dans la vraie vie.